【2026年最新】豊島区の不動産相場ガイド｜土地・中古マンション・家賃の動向と池袋の街の今

「豊島区で家を買いたい・売りたい」「池袋周辺で部屋を借りたい」と考えたとき、まず気になるのが相場感ではないでしょうか。この記事では、公的データと最新の市場データをもとに、豊島区の土地・中古マンション・家賃のいまをやさしく整理します。購入・売却・賃貸・投資、どの立場の方にも役立つ基礎知識としてご覧ください。

豊島区ってどんなエリア？

豊島区は東京23区の北西部に位置し、池袋という巨大なターミナルを抱えるエリアです。JR・私鉄・地下鉄が集まる池袋駅は、都心や埼玉方面へのアクセスが良く、通勤・通学の利便性の高さが住まい選びの大きな魅力とされています。

人口面でも注目されます。豊島区の人口は約30.8万人（2025年時点）。世帯数は令和5年（2023年）1月1日時点で183,687世帯にのぼります。区の推計では2050年に約32.9万人へと増える見通しが示されており、全国的に人口減少が進むなかで、増加が見込まれる区のひとつとされています。

ポイント

豊島区は交通利便性と人口の底堅さが特徴。池袋周辺では、新庁舎整備をきっかけとした副都心再生・再開発の取り組みも進められています。

【土地】豊島区の公示地価の動向

土地の価格水準を知る手がかりが、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する公示地価です。民間集計によると、2026年（令和8年）の豊島区の地価はおおむね次のような水準です。

区分	2026年 平均（1㎡あたり）	前年からの変動率
住宅地	約91.2万円/㎡	約 +12.9%
全用途（住宅地・商業地など）	約220.7万円/㎡	約 +14.3%

参考までに、2025年（令和7年）の住宅地平均は約87.9万円/㎡（前年比 約+12.0%）でした。ここ数年は上昇傾向が続いていることがうかがえます。ただし地価は町丁目や駅からの距離で大きく異なるため、あくまで区全体の平均値である点にご注意ください。

【中古マンション】価格の目安

豊島区で流通の多い住まいが中古マンションです。市場データによると、2025年の豊島区中古マンションの成約価格の中央値は約5,400万円、平均は約6,479万円でした。中央値とは、価格を高い順・低い順に並べたときの「真ん中」の値で、一部の高額物件に引っ張られにくい実態に近い目安とされています。

また別の集計では、2025年10〜12月期時点の平均取引価格が約6,872万円、平均㎡単価が約129万円/㎡、坪単価はおよそ424万円と、都内でも高めの水準にあると報告されています。

注意

平均価格は高額な取引が数件あるだけで大きく上ぶれします。ご自身の検討物件に近い「広さ・築年数・駅からの距離」の事例で確認することが大切です。将来の価格がどうなるかは確実には見通せないため、値上がり・値下がりを断定する情報には注意しましょう。

【賃貸】家賃相場の考え方

賃貸を検討する方向けに、家賃の目安も押さえておきましょう。大手賃貸ポータルサイトでは、豊島区の1LDKでおおむね13万〜15万円前後で紹介される例が見られます。ただし家賃は、駅からの距離・築年数・新築かどうか・階数などの条件で大きく変わります。

提示される「相場」は集計条件（対象エリアや駅からの徒歩分数など）によって差が出るため、複数のサイトで、同じ条件に絞って比較するのがおすすめです。数字はあくまで目安として、実際の募集物件でご確認ください。

購入・売却・賃貸・投資、それぞれの見方

購入を考える方は、相場の「平均」だけでなく、自分の条件に近い事例を見て資金計画を立てることが大切です。売却を考える方は、区全体が上昇傾向にあるとはいえ、物件ごとに評価が分かれるため、複数社の査定で客観的に把握するとよいでしょう。賃貸・投資を考える方は、家賃水準だけでなく、人口動向や周辺の再開発といった街の中長期的な地力もあわせて見ておくと判断材料になります。

まとめ

豊島区は、池袋というターミナルを核に、交通利便性と人口の底堅さを備えたエリアです。土地・中古マンションともに近年は上昇傾向が続いていますが、相場は条件次第で大きく変わり、将来の値動きは確実には見通せません。この記事の数字は区全体の目安としてとらえ、実際の検討時にはご自身の条件に近い最新の事例や査定で確認することをおすすめします。豊島区での不動産のご相談があれば、お気軽にお問い合わせください。