【2026年版】住宅ローン控除の改正ポイントと豊島区での住まい選び
rooms店長の濱中です。
9月も終わりに近づき、秋から年末に向けた住まいの計画を整理したい時期ですね。今回は、豊島区でマイホームを考えている方へ、2026年の住宅ローン控除で確認したいポイントをお伝えします。
2026年の改正は「見込み」ではなく成立済みです
住宅ローン控除に関する2026年度の改正法は、2026年3月31日に成立しています。対象となる入居期間は2030年12月31日まで延長され、省エネ性能の高い中古住宅への支援も拡充されました。
約1年内での入居する場合を中心に整理しています。契約した年と入居した年が違うこともあるため、まず「いつ住み始める予定か」を確認しましょう。
住宅ローン控除の基本を確認
一定の条件を満たすマイホームの取得等について、年末の住宅ローン残高等をもとに計算した額を所得税から差し引く制度です。所得税から引ききれない分は、一定の上限内で翌年度の住民税から控除される場合があります。
控除率は0.7％です。ただし、借りた金額の0.7％が毎年そのまま戻るわけではありません。住宅区分ごとの借入限度額、年末残高、取得対価に関する調整、本人の税額などによって実際の控除額が変わります。
ポイント：借入限度額は「控除の計算に使える残高の上限」です。金融機関から借りられる額や、購入予算の上限を意味するものではありません。
2026年入居の借入限度額・控除期間
以下の金額は、通常枠／子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ枠の順です。上乗せには世帯・床面積などの条件があります。
新築住宅
・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：4,500万円／5,000万円、13年間
・ZEH水準省エネ住宅：3,500万円／4,500万円、13年間
・省エネ基準適合住宅：2,000万円／3,000万円、13年間
・その他の新築住宅：原則として対象外。建築確認時期等による経過措置の適用があるかは個別に確認してください。
中古住宅（既存住宅）
・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：3,500万円／4,500万円、13年間
・ZEH水準省エネ住宅：3,500万円／4,500万円、13年間
・省エネ基準適合住宅：2,000万円／3,000万円、13年間
・その他の住宅：2,000万円、10年間。上記の子育て世帯等の上乗せはありません。
一定要件を満たす「買取再販住宅」は、新築住宅と同等の支援水準となる別区分があります。「リフォーム済み」という広告だけで判断せず、税制上どの区分に該当するかを確認しましょう。2028年以降に入居する新築などは条件が変わるため、この一覧をそのまま当てはめないでください。
出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」住宅ローン減税
イメージ画像。実在の物件・設備を撮影したものではありません。
子育て世帯・若者夫婦世帯と床面積の関係
上乗せの対象は、原則として入居年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族を有する方、または夫婦のいずれかが40歳未満となる方です。単に若い方が購入するだけでは、若者夫婦世帯の条件を満たすわけではありません。
2026年からは中古住宅にも40㎡以上への床面積要件の緩和が広がりました。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方、または子育て世帯等の上乗せを利用する方は50㎡以上が必要です。制度全体の所得要件など、ほかの条件も満たす必要があります。
マンションの床面積は登記事項証明書上の専有部分で確認します。広告に記載された面積だけを見て判断すると、40㎡・50㎡の境目で認識がずれることがあります。
出典：国土交通省「住宅ローン減税」、国税庁「中古住宅を取得した場合」
控除額は「最大額」だけで判断しない
例えば、控除対象となる年末残高等が3,000万円あり、住宅区分の借入限度額にも収まると仮定すると、計算上は3,000万円×0.7％＝21万円です。
ただし、これは説明のための計算例です。所得税額や住民税側の上限などによって、21万円をすべて控除できるとは限りません。また、返済で年末残高が減れば計算の基礎も変わります。単純に21万円を13倍して、将来受け取れる金額と考えないようにしましょう。
家計では、控除を受けない場合でも返済と生活を続けられるかを先に確認します。控除の枠を使い切ることを目的に、借入額や購入価格を増やす必要はありません。
豊島区で住まいを選ぶときの3つの視点
1．性能は「印象」ではなく書類で確認
窓が新しい、室内がきれい、リフォーム済みといった印象だけでは、税制上の省エネ区分を判断できません。該当区分を示す書類があるか、取得できるか、誰がいつ用意するかを購入前に確認しましょう。
中古物件では、耐震に関する要件や証明も確認が必要です。「住宅ローン控除を検討している」と早めに伝えると、書類の確認項目を整理できます。
2．通勤と日々の暮らしを具体的に考える
池袋への近さだけでなく、普段利用する路線の改札までの道、帰宅時間帯の周辺環境、買い物先までの距離を確かめましょう。駅徒歩が短くても、希望する生活に合うとは限りません。
「豊島区だから将来も値上がりする」とは判断できません。将来の住み替えを考える場合も、立地・広さ・管理状態など、個別の物件条件を比較することが大切です。
3．住み始めてからのお金も合わせて見る
マンションでは、住宅ローン返済に管理費・修繕積立金などが加わります。現在の月額だけでなく、増額予定や大きな修繕の予定も確認しておきましょう。
税金、保険、設備の交換、必要なリフォーム、引越し後の生活費まで含めて、手元に残すお金を考えます。控除額の比較と、購入後の家計の比較は分けて進めると判断しやすくなります。
AIイメージ画像。実在の物件・設備を撮影したものではありません。
申告の準備は入居前から始めましょう
控除を受ける最初の年分は、給与所得者も確定申告が必要です。2026年に入居した場合は、2026年分について翌年の申告を準備します。給与所得者の2年目以降は、要件を満たせば年末調整で手続きできます。
売買契約書、登記事項証明書、住宅の性能を示す書類などは、一か所にまとめて保管しておくと便利です。借入金の情報は、金融機関が調書方式に対応しているかによって取得方法や手続きが異なるため、利用先の案内も確認しましょう。
住まい選びと制度の確認を一緒に進める
2026年は省エネ性能の高い中古住宅も、住宅ローン控除の面で検討しやすくなりました。大切なのは、入居年、住宅の区分、本人の条件、必要書類を順番に確認することです。
roomsでは、豊島区での住まい探しにあわせて、物件資料や購入費用の整理をお手伝いします。個別の税額や適用可否は、資料を揃えて税務署・税理士へ確認しながら、無理のない購入計画を立てていきましょう。
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