再建築不可の物件とは？

涼濱中
2024年9月17日
読了時間: 4分

こんにちわS&S.Labo株式会社でございます。今回は"再建築不可の物件"について書いていきたいと思います。「再建築不可物件」という言葉を耳にする機会が増えてきました。この物件は、現存する建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地を指します。なぜこのような物件が存在するのでしょうか？その理由や特徴、そして今後の見通しについて、書いていきます。

建築基準法と接道義務

再建築不可物件の根底には、建築基準法の「接道義務」という概念があります。この義務は、建物を建てる際に、一定の幅員を持つ道路に一定の長さで接していなければならないというものです。これは、消防車などの緊急車両の通行を確保したり、採光や通風を確保したりするためなど、安全かつ快適な生活環境を確保するためのものです。

接道義務を満たさないケース

道路の幅員が狭い: 法定の幅員を満たしていない道路に接している場合
接する部分が短い: 道路に接している部分が法定の長さを満たしていない場合
私道にしか接していない: 公道に接しておらず、私道にしか接していない場合

これらのケースに該当する土地は、原則として建物を建てることができません。

再建築不可物件の種類と特徴

再建築不可物件には、大きく分けて以下の2つの種類があります。

1. 計画道路予定地

都市計画で道路の予定地として定められている土地です。将来、道路が建設される予定のため、現存する建物を建て替えることが制限されています。

将来的に道路が建設される可能性が高い。
土地価格が比較的安い場合がある。
道路建設までの期間が長引く可能性もある。

2. 接道義務違反の土地

前述したように、建築基準法の接道義務を満たしていない土地です。

建て替えができないため、中古住宅として販売されることが多い。
価格が比較的安い場合がある。
リフォームの範囲にも制限がある場合がある。

再建築不可物件の現状と今後の見通し(※あくまで個人的な意見です)

近年、都市部の土地価格の高騰や、古い建物の老朽化に伴い、再建築不可物件の取引が増加しています。特に、都市部の狭小地や、古くからの住宅街で多く見られます。

メリット

価格が安い: 一般的な住宅と比較して、価格が安い場合が多いです。
固定資産税が安い: 建物の評価額が低いことから、固定資産税が安く済む場合があります。

デメリット

建て替えができない: 現存する建物を解体して、新たな建物を建てることができません。
リフォームの制限: 建物の構造や用途によっては、リフォームの範囲が制限される場合があります。
売却が難しい: 購入希望者が限られるため、売却に時間がかかる場合があります。
将来のリスク: 将来的に、周辺環境が変化したり、災害が発生したりする可能性があります。

今後の見通し

都市再開発の影響: 都市再開発事業によって、再建築不可物件が解消されるケースも考えられます。
規制緩和の動き: 将来的に、建築基準法の規制が緩和される可能性もゼロではありません。
中古住宅市場の活性化: 中古住宅の流通が活発化し、再建築不可物件に対する需要も変化していくと考えられます。

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件を購入する際には、以下の点に注意する必要があります。

不動産業者や弁護士などに相談し、物件の状況や契約内容について詳しく説明を受けることが大切です。
現況確認: 物件を実際に見て、建物の状態や周辺環境などを確認しましょう。
将来のライフプランとの照らし合わせ: 将来的に、建て替えが必要になった場合に備えて、どのようなライフプランを描いているのかを検討しましょう。

再建築不可物件は、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、慎重に検討する必要があります。価格が安いという魅力がある一方で、建て替えができないという大きなデメリットもあります。購入を検討する際には、アドバイスを参考に、自分にとって最適な物件かどうかを判断することが重要です。

【補足】

地域による違い: 再建築不可物件に関する規制は、地域によって異なる場合があります。
個別事例: 再建築不可物件の状況は、物件ごとに異なります。
今後の法改正: 建築基準法は、社会情勢の変化に合わせて改正されることがあります。

ご不明な点があれば、お気軽にS&S.Labo株式会社までご相談ください。