知って得する！？賃貸借と使用貸借をスッキリ解消

こんにちは！S&S.Labo株式会社です。

皆さんは、お部屋探しや不動産に関するお話の中で、「賃貸借」や「使用貸借」という言葉を耳にしたことはありますか？ 不動産に関わる契約には様々な種類がありますが、この2つの言葉、実は「物を貸し借りする」という点では共通しているものの、法律上は大きな違いがあるんです。

「賃貸借って何？」「使用貸借とどう違うの？」「住んでいる家が急に立ち退きって言われたらどうしよう…」

そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。特に東京都では、不動産に関するトラブルも多く、正確な知識を持っておくことが、安心して不動産取引を行う上で非常に重要です。

今回は、賃貸借と使用貸借の違い、それぞれの契約の存続期間、そして賃貸借契約がどのようにして終わるのかについて、皆さんの疑問を解消できるよう、具体的な事例を交えながら分かりやすく解説していきます。

一般の方にもご理解いただけるように、専門用語はできるだけ避け、かみ砕いて説明しますので、どうぞ最後までお付き合いください！

長くなりそうなので、何回かに分けてご説明しようと思います笑

そもそも「賃貸借」と「使用貸借」って何？根本的な違いを理解しよう

まずは、この2つの契約の基本的な違いから見ていきましょう。

1-1. 賃貸借契約とは？～家賃を払って借りるのが基本～

賃貸借契約とは、簡単に言うと「お金（賃料）を払って物（不動産など）を借りる」契約のことです。皆さんがアパートやマンションを借りる際に結ぶ契約が、まさにこの賃貸借契約にあたります。

民法という法律では、賃貸借について以下のように定められています。

民法第601条（賃貸借） 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその使用及び収益の対価を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

ちょっと難しい言葉が出てきましたね。要するに、

• 貸す人（賃貸人：大家さんなど）：自分の持っている物を借りる人に使わせて、そこから利益を得る（住む、使うなど）ことを約束する。

• 借りる人（賃借人：入居者など）：それに対して、お礼としてお金（賃料、つまり家賃や地代）を支払うことを約束する。

この約束が合意することで、賃貸借契約は成立します。

賃貸借契約の最大の特徴は、「賃料（家賃など）の支払いがある」という点です。これにより、借りる人はその物を「使用」できるだけでなく、「収益」も得ることができます。例えば、借りたアパートの部屋に住むこと自体が「使用」であり、もしその部屋をさらに誰かに又貸しして家賃を得るようなことがあれば、それが「収益」にあたります（ただし、又貸しは原則として賃貸人の承諾が必要です）。

1-2. 使用貸借契約とは？～無償で借りるのが基本～

一方、使用貸借契約とは、「お金を払わずに物（不動産など）を借りる」契約のことです。いわゆる「タダで貸し借りする」関係ですね。親族間で土地を貸したり、友人から車を借りたりするようなケースがこれにあたります。

民法では、使用貸借について以下のように定められています。

民法第593条（使用貸借） 使用貸借は、当事者の一方がある物を相手方に無償で使用及び収益をさせることを約し、相手方がこれを受け取ることによって、その効力を生ずる。

ここでのポイントは、

• 貸す人（貸主）：自分の持っている物を借りる人に無償で使わせて、そこから利益を得る（住む、使うなど）ことを約束する。

• 借りる人（借主）：それを受け取ることを約束する。

この約束が合意することで、使用貸借契約は成立します。

使用貸借契約の最大の特徴は、「賃料（家賃など）の支払いがない（無償）」という点です。ここが賃貸借契約との決定的な違いになります。あくまでも「無償で、好意によって貸し借りする」という性質が強いのが使用貸借です。

1-3. 東京都での具体的なケースをイメージしてみよう！

では、想像の事例で考えてみましょう。

【賃貸借の例】 皆さんが、渋谷や新宿の駅近マンションを借りて住む場合。毎月15万円の家賃を大家さんに支払いますよね。これは典型的な賃貸借契約です。 また、会社が社員の社宅としてマンションを借り上げ、社員から社宅費として一部を徴収する場合も、会社と大家さんとの間は賃貸借契約になります。

【使用貸借の例】

• 親子のケース: お子さんが大学進学のため上京することになり、親が所有している都内のマンションの一室を「家賃はいらないから好きに使っていいよ」と貸す場合。

• 夫婦のケース: 夫が所有する都内の土地に、妻が建物を建てて住んでいるが、土地の地代は支払っていない場合。

• 友人のケース: 友人が一時的に住む場所がなく困っていたため、しばらくの間、空いていた都内の別荘を「光熱費だけ払ってくれればいいよ」と貸す場合（光熱費は賃料ではないと解釈されることが多いです）。

このように、お金のやり取りがあるかないかが、賃貸借と使用貸借を区別する大きなポイントになります。 長くなるので本日はここまでにしたいと思います。 私たちS&S.Labo株式会社は、豊富な取引実績を活かし、皆さんの不動産に関する疑問や不安を解消するお手伝いをしています。契約に関するご相談はもちろん、物件探しから売買・賃貸のサポートまで、幅広く対応しております。

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